新大正“挖角”招商积余 坏账计提大增76%

原创 Kbet365  2021-04-06 15:51 

新大正“挖角”招商积余,坏账计提大增76% | 年报风云㉜

年报披露的同时,一则高管职位变更的公告也跟着来了。

转板上市已有一年,新大正(002968.SZ)多次从招商积余引入高管,担任总裁的刘文波便是其中一员。入职近一年,又多了一重身份。3月29日的公告中称,刘文波兼任分管财务负责人。

除了刘文波身份有变更,来自中航物业的徐杏东、来自华润物业的王江江身份也有变动,二者被聘任为副总裁。

2020年的这份年报,是刘文波担任新大正总裁的首次大考。2020年,新大正实现营业收入13.18亿元,同比增长25.01%;归属于上市公司股东的净利润1.31亿元,同比增长25.61%。不过,每股收益1.22元,较2019年的1.89元下降了35.45%。

年报披露次日,新大正股价小幅下跌,3月30日股价当天下跌0.06%;31日股价继续低走,跌幅1.22%;4月1日拉升3.04%,但4月2日又下跌3.18%,报收68.84元/股。

近七成营收来自重庆

作为第三方物企,新大正给自己划定的外拓路线有三条,分别是“内生”、“并购”、“合作”。

从新增投资的角度来看,新大正有意扩大其在西南区域的影响力。2020年,新大正合并报表范围新增了三家公司,去年11月收购四川民兴物业,去年7月和12月分别新设青岛大正智慧服务和贵阳市大正智慧服务。

它同时也表示,“重新定位了城市经营区域,打破原有大区管理体系,建立贵阳、西安、武汉、南昌、 广州等中心城市的全国化布局的‘桥头堡’。”

从西南迈向华中、西北,甚至华南地区,新大正的外拓版图逐渐扩大,但实际收益却并不理想。

2020年,新大正的合约面积达到8000万方,在管项目增加44个,除上海、山东、广东、甘肃、安徽等新入驻的地区,大部分项目仍倾斜于西南。管理的369个项目中,209个位于重庆,57个位于四川。过去一年,四川新增的项目达到26个。

虽然有意建立“桥头堡”城市,但是目标的中心城市省份的项目数量增长并不明显。2020年,陕西、湖北、江西和广东在管项目较上一年分别增加了3个、1个、4个、3个,贵州在管项目27个,较上年还减少3个。

受布局规模所限,其大部分收入也来自川渝地区。2020年共计收入13.18亿元,其中仅重庆一个地区就提供了8.67亿元的收入,占总收入的65.85%。同期收购了四川民兴物业,四川的营收从2391万元增至8297万元,增幅达到247%。

然而,四川项目虽多,却不精,效益并不如同期的北京、广东等地。2020年北京在管项目6个,收入6085万元,平均一个项目1014万元;广东在管项目3个,收入2236万元,平均一个项目也有745万元的收入;而四川57个在管项目,才贡献了8297万元,平均一个项目贡献收入仅有146万元。换言之,同样的收入,在四川需要5-7倍的项目数量才能达到。

1483万的计提坏账

“当初做出上市的决定,出发点很朴实,就是为了活下去。”刘文波曾坦言。

如今,除了规模和营收的增长,新大正手中的现金也出现小幅上升,同比增长9.54%,达到了6.77亿元。

不过,相对现金的小范围上浮,应收账款浮动的比例就大得多,达到了45.64%。目前,应收账款已经达到了2.03亿元,而其中还有接近1483万元的计提坏账。

此外,新大正的坏账率也有所增加,年初至年末坏账率增长1.3个百分点。2020年初计提坏账为842万元,年末这一数据已经增长76%,为1483万元。年初时,坏账金额与应收账款(2019年末为1.39亿元)的比值为6%,而年末这一比值已经达到7.3%。

其中,其他项的179万坏账来自民兴物业。“其他增加由收购民兴物业应收账款坏账准备转入。”新大正在财报中如是解释道。

新大正在财报中披露,应收账款排名前五的分别是北京首都机场物业管理有限公司、重庆市公共租赁房管局、重庆市轨道交通(集团)有限公司、贵阳黔灵山公园管理处和厦门兆翔物业服务有限公司福州分公司。这五家公司账面余额总值约5636万元,占应收账款余额的总比例为25.91%。

同期,五家公司的坏账准备也达到了305.8万元,坏账前四位的均为航空和公共服务领域的公司或组织机构。坏账最多的是首都机场物业113.8万元,其次为重庆公共租赁76.5万元、黔灵山公园53.7万元、重庆轨道交通40.4万元和兆翔服务福州分公司21.5万元。

航空物业和公共物业是新大正去年下半年重点关注的业态。“2020年上半年受疫情影响,公司市场开拓放缓,下半年公司克服困难,积极进行全国业务的开拓,在航空、办公、公共等重点业态的开发上取得了较大突破。”

新大正的五项业态布局分别是学校、航空、公共、办公和商住物业,其中,办公、商住是收入主力,合计约占到总营收的一半。相较之下,航空和公共物业并不突出,营收占比分别是12.5%和21.01%。

占比虽不高,不过,比重有所上升。2020年,航空物业和公共物业比重分别上涨了2.5个百分点和0.12个百分点,由此,学校物业和商住物业在2020年的营收占比则出现下滑,比重分别减少3个百分点、3.13个百分点。

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